Перепланировка. что можно и чего нельзя

ПЕРЕПЛАНИРОВКА. ЧТО МОЖНО И ЧЕГО НЕЛЬЗЯ

При расстановке вымышленной мебели и оборудования часто бывает так, что желаемые предметы не умещаются в то или иное помещение квартиры. Это можно поправить, сместив не несущую стену или вырубив ниши (проемы) в несущих стенах во время ремонта квартиры. С этого момента возникает вопрос о перепланировке помещения и ее согласовании с соответствующими органами.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе за-трудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесе-ны в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
• предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
• затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Часто встречающиеся случаи перепланировок

Объединение санузла с ванной или с коридором возможно при условии обяза-тельного согласования с соответствующими органами.

Перенос кухни или ванной в жилую комнату, а также увеличение площади санузла за счет кухни подпадают под статью об изменении функционального назначения помещений и поэтому обязательны к согласованию. Исключение составляют лишь квартиры, расположенные на первых этажах, так как возможные повреждения га-зо- и водопроводных систем не нанесут ущерба соседям снизу. Кроме прочего подоб-ные переустройства часто противоречат санитарным нормам и могут быть запрещены Госсанэпиднадзором.

Увеличение жилых комнат за счет площадей балконов (присоединение холодно-го помещения к теплому) обычно нарушает теплотехнический обмен. В подобных случаях специалисты советуют установить на балконе надежную систему теплоизоляции и обогрева, чтобы избежать конденсата (запотевания стен). При демонтаже оконного блока категорически запрещается переносить батареи отопления: продление трубы снижает температуру радиаторов на 2-3 °С, от чего страдают соседи, проживающие на верхних и нижних этажах. Единственный допустимый выход - повернуть стояк на месте, а радиатор - к другой стене.

Перенос санузла разрешается только после официального разрешения. Если раньше согласовывался только снос и перенос стен, то теперь Бюро технической инвентаризации требует согласования в любом случае, вплоть до переноса унитаза или раковины. В соответствии с новыми правилами СНиП запрещено изменять располо-жение газовой колонки в ванной.

Полный снос несущих стен запрещен. Однако частичный их снос в отдельных Шу~ чаях допускается в зависимости от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем в получении разрешений будет меньше.

Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения запрещен и согласованию не подлежит. Трубопроводы этих систем считаются "зоной риска" в силу большого количества аварий. Любой их местный демонтаж ведет к значительному ослаблению всей системы.

Демонтаж оконных блоков, остекление балконов и лоджий, а также демонтаж вы-тяжки или вентиляционной шахты запрещены Главным архитектурным управлением Москвы.

Ответственность за проведение несанкционированной перепланировки

Неоформленное переустройство жилого помещения или нежилого помещения в жилом доме грозит вам негативными последствиями. Многие виды сделок с кварти-юй или нежилым помещением в жилом доме будут запрещены или ограничены, т. е.:
- крайне затруднительно продать такую квартиру или нежилое помещение;
- рыночная стоимость квартиры или нежилого помещения снижается на 30-35%;
- фактически невозможно осуществить обмен или взаимозачет квартиры или нежилого помещения;
- невозможно оформление залога такой квартиры или нежилого помещения, в т. ч. получение ипотечного кредита;
- невозможно оформить заклад на такую квартиру или нежилое помещение;
- возникнут существенные трудности при оформлении дарения или наследства на такую квартиру или жилое помещение.
Вас могут привлечь к административной ответственности:
- наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 100 до 300 минимальных размеров оплаты труда;
- наложение административного штрафа на физических лиц в размере от 5 до 15 минимальных размеров оплаты труда;
- отмена дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищных и коммуналь-ных услуг, назначаемых из бюджета города;
- районные управы вправе обратиться в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в случаях, предусмотренных статьей 293 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- собственники или управляющие компании (в т. ч. районные ДЕЗы) вправе по-давать иски о расторжении договоров найма жилых помещений, аренды помещений в жилых домах и иных договоров, дающих право пользования помещениями в жилых домах.

Согласование перепланировки

Согласно действующему законодательству переустройство (перепланировка, пе-реоборудование) жилого помещения или нежилого помещения в жилом доме может быть произведено только после получения соответствующего разрешения, выдаваемого Жилищной инспекцией города, например, Москвы (Мосжилинспекция).

Получению разрешения на перепланировку квартиры или нежилого помещения в жилом доме предшествуют несколько месяцев работы. В течение этого времени необходимо сделать следующее.

Найти проектную организацию, которая:
- разработает эскизный проект переустройства помещения с разработанного ва-ми дизайн-проекта;
- подготовит техническое задание на обследование помещения;
- подготовит рабочий проект переустройства помещения.

Найти инженерно-изыскательскую организацию, которая:
- выполнит техническое обследование состояния конструкций и инженерных сетей помещения;
- подготовит техническое заключение о возможности запланированных работ по переустройству помещения.

После разработки вышеуказанных документов требуется пройти согласование проектной документации в следующих городских организациях: Пожнадзор, СЭС (санэпидемстанция), балансодержатель помещения, АПУ (Архитектурно-планировочное управление), Газовая инспекция, городская госэкспертиза (при необходимости). Требуется также получить согласие соседей прилегающих квартир или собственников прилегающих помещений.

После согласования проектной документации в вышеуказанных организациях необходимо оформить и направить в городскую жилинспекцию заявление о разрешении проведения работ по переустройству помещения с приложением пакета согласованной проектной документации и иных документов.

После рассмотрения заявления на комиссии городской жилинспекции вам либо выдают разрешение на проведение работ по переустройству помещения, либо выдают обоснованный отказ.

Этапы согласования перепланировки.

1. На первом этапе требуется заказать техническое обследование помещения для установления его технического состояния и условий его перепланировки и/или переоборудования.
2. После выполнения технического обследования помещения и подготовки технического заключения о возможности проведения запланированных работ необходимо заказать проект перепланировки и/или переоборудования вашего помещения.
3. Если вами запланирована перепланировка помещения, то разработанный проект требуется согласовать в следующих инстанциях: Газовая техническая инспекция, ЦГСЭН (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора) соответствующего округа, УГПС (Управление государственный противопожарной службы) ГУВД по соответствующему округу, АПУ соответствующего округа, ГУОП (Главное управление по охране памятников) (по объектам историко-культурного наследия), балансодержатель помещения, собственник помещения (если помещение в аренде). В зависимости от типа помещения и технических характеристик здания, в котором расположено помещение, могут потребоваться дополнительные согласования разрешительных инстанций.
4. Если вами запланировано переоборудование помещения, то разработанный проект требуется согласовать в следующих инстанциях: АПУ соответствующего округа, ЦГСЭН соответствующего округа, УГПС ГУВД по соответствующему округу, Департамент природопользования (при необходимости), городская госэкспертиза (при необходимости согласования конструктивного и технологического решения), Отдел подземных сооружений горгеотреста (при необходимости), ГУОП (по объектам историко-культурного наследия), балансодержатель помещения, собственник помещения (если помещение в аренде). В зависимости от типа помещения и технических характеристик здания, в кото-ром расположено помещение, могут потребоваться дополнительные согласования разрешительных инстанций.
5. После согласования проекта вышеуказанными инстанциями, необходимо получить разрешение на переустройство квартиры или нежилого помещения в жилом доме в Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах соответствующего административного округа.